“律师信箱”

赵律师：

【资料图】

您好！我是一名受聘来贵国某学校执教的外籍教师，很喜欢中国，但最近遇到了点烦心事。我所租住的房屋屋顶漏水，和房东联系后，他说他在外地，让我自己处理一下。请问如果我自己处理，后续可以主张由房东承担维修费用吗？

读者 库巴斯

库巴斯：

您好！您是外籍教师，因租赁合同发生纠纷应属于涉外民事合同纠纷。而租赁合同纠纷属于专属管辖，按照一般原则及惯例，中国法院对您的情况有管辖权，且适用中国法律。

按照中国法律规定，您所租赁的房屋，在租住期间出现问题需要维修，您作为房屋租赁者应首先看双方租赁合同中对此有无约定。如果没有约定，应及时通知房东并请其在合理期限内维修，如果房东（出租方）在合理期限内不履行维修义务的，租赁方可以自行维修，维修费用应当由房东（出租方）承担。如因维修影响房屋使用，租赁方有权要求相应减少租金或者延长租期。但是如果是因租赁者不当使用或者租赁协议有其他约定，则应当由过错方承担维修责任或按照协议约定处理。

■ 出租方承担维修责任是法定义务

民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。该法第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。同时，第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

根据上述法律规定，您是房屋租赁合同纠纷中的承租人，房东是出租人，房东应当提供符合居住条件的租赁物及其附属设施，承租人应当正当、合理地使用租赁物及其附属设施。如果租赁双方未在合同中特别约定维修义务由哪一方承担，则应当由出租人承担法定维修义务。

您有权在房屋出现漏水的情况下，即无法正常使用时及时通知出租人，并请其在合理期限内维修。若出租人在合理期限内不履行维修义务的，您可以自行维修，维修费用应当由出租人承担。如因房屋漏水或者维修影响您使用房屋，您有权要求出租人相应减少租金或者延长租期。

■ 承租人承担维修责任的情形

按照上述法律规定，出租人有维修义务，但实践中也会出现承租人承担维修责任的两种情形。

第一种是按照约定。租赁合同纠纷也是合同纠纷的一种，依据合同约定优先原则，如果双方在协议中约定了维修责任由承租人承担，则按照约定执行。结合上述民法典第七百一十二条的规定，即如果您与出租人在合同中约定了，在租赁期间，房屋出现漏水等情形，由承租人自行解决，或者所发生的一切费用由承租人自行承担，那您作为承租人就应对房屋漏水进行自行维修并承担相应费用。

第二种是承租人有过错。民法典第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。即您作为承租人，如果因您的不当使用或者有其他过错导致房屋漏水，则应当由您自行负责维修，并承担维修费用。如果给出租人造成了损失，您还应当承担赔偿责任。严重情形下，出租方可提出提前解除合同并要求承租人赔偿损失。

■ 律师提醒

在协议中没有另行约定相关责任的情况下，关于维修费用及各项损失的主张，如果承租人在告知并催促出租人维修后，出租人不能按时维修影响承租人使用，承租人自行维修的，承租人可以保留实际维修费用、给自己造成损失的相应证据，便于要求出租人承担责任。比如告知出租人房屋漏水的时间和漏水的情形，说明房屋漏水并非自己不合理使用造成，提供案涉房屋维修所产生的费用明细等。这样，承租人的合法权益就会得到支持。

（北京市公衡律师事务所业务指导委员会主任赵莉）